Eén op de drie woonzorgcentra in Vlaanderen is vandaag commercieel. Een plaats kost gemiddeld zo'n 2.245 euro per maand, en door de vergrijzing groeit de vraag elk jaar. Toch staat de sector onder druk, en die druk zit voor een groot deel in de gebouwen zelf.

In onze podcast Bakstenen en Boterhammen spraken we met Yves Remy, CEO van Armonea, onderdeel van de Franse groep Colisée. Armonea baat in België 85 woonzorgcentra uit, met zo'n 8.500 bewoners en 6.000 medewerkers. Het aantal gebouwen dat Armonea zelf bezit? Geen enkel.

Dit zijn de belangrijkste inzichten uit het gesprek, voor iedereen die met zorgvastgoed bezig is.

85 gebouwen, geen enkel in eigendom

Armonea huurt al zijn gebouwen op lange termijn van vastgoedinvesteerders. Dat is geen uitzondering in de sector. In de jaren na de financiële crisis, toen geld zo goed als gratis was, verkochten veel exploitanten hun vastgoed via sale-and-leaseback om cash vrij te maken en te groeien.

Remy begrijpt die keuze, maar is hard over het resultaat: "In een periode van lage inflatie was dat geen probleem. Vandaag is het een nachtmerrie."

Het schaareffect: kosten stijgen sneller dan inkomsten

Het probleem zit in de indexatie. De huurcontracten volgen de gezondheidsindex. De dagprijzen die een woonzorgcentrum aan bewoners mag aanrekenen, zijn gereglementeerd en mogen volgens Remy maar één keer per jaar en met maximaal vijf procent stijgen.

Daar komt een tijdsverschil bij. Lonen moeten eerst geïndexeerd worden, de dagprijzen pas twee maanden later. "Dat tijdseffect alleen kost ons bij elke indexatie zo'n 400.000 euro."

Het gevolg is een schaareffect: de kosten stijgen sneller dan de omzet. Bij Armonea steeg de huurlast in drie jaar met 15 tot 17 miljoen euro per jaar. "Dat krijg je niet opgegeten."

Wat is een triple net-huurcontract?

Bij een gewoon huurcontract is de eigenaar verantwoordelijk voor grote herstellingen. Moet het dak vervangen worden, dan betaalt de eigenaar.

Bij een triple net-contract ligt dat volledig anders. De huurder draagt alle kosten van het gebouw: belastingen, verzekeringen, onderhoud en alle herstellingen. "Of dat nu daken zijn, ramen of stookplaatsen. Alles."

Bij woonzorgcentra lopen die contracten vaak 27 jaar. In het begin is dat geen probleem, want het gebouw is nieuw. Maar stel dat na twintig jaar het dak vervangen moet worden. Dan betaalt de exploitant een nieuw dak voor een gebouw waar hij nog zeven jaar in zit. "Ik ben een gezonde Belg, ik heb een baksteen in mijn maag. Ik snap dat model niet."

De capex-muur van 2034

Het wordt nog scherper. De contracten bepalen dat het gebouw moet voldoen aan de normen die op dat moment gelden. Als er nieuwe energienormen komen, zoals die voor 2034, moet de exploitant die investering doen in een gebouw dat niet van hem is.

Remy noemt het een capex-muur: een golf van verplichte investeringen die over acht jaar op de sector afkomt. In de sector kijkt men daarvoor naar de rent effort, het deel van de EBITDA dat naar huur gaat. Zolang dat aandeel redelijk blijft, genereer je genoeg cash om te investeren. Stijgt het door het schaareffect, dan raakt de cash op en kun je die investeringen niet meer betalen.

Wanneer de cash krap wordt, sneuvelt het onderhoud

"Zonder vastgoed geen zorg," zegt Remy. Een groot deel van de tevredenheid van bewoners hangt samen met de staat van het gebouw. Maar onder financiële druk is onderhoud vaak het eerste dat wordt uitgesteld. "Waarom investeer je niet in dat gebouw? Omdat dat gebouw niet van jou is. Simpel."

Zo ontstaat een kick the can-reflex: we investeren wel als het beter gaat, en het einde van de lease is nog ver weg. Armonea is volgens Remy nu stelselmatig aan het inhalen wat in het verleden niet geïnvesteerd werd. Maar uitgesteld onderhoud wordt niet goedkoper, en het weegt rechtstreeks op de kwaliteit van wonen.

Dat is precies het spanningsveld waar wij bij FixForm elke dag mee bezig zijn, ook samen met Armonea zelf: lees hoe Armonea het onderhoud van zijn woonzorgcentra organiseert met FixForm. Wie verantwoordelijk is voor het onderhoud van een portefeuille, moet per gebouw weten in welke staat het is, welke investeringen eraan komen en of het aan de regelgeving voldoet. Alleen dan kun je onderhoud plannen in plaats van uitstellen, en heb je de cijfers om het gesprek met je verhuurder, je aandeelhouder of je bank te voeren.

Gebouwen die niet mee kunnen met de nieuwe generatie ouderen

De volgende generatie bewoners verwacht meer dan de vorige. "Je gaat mijn moeder niet in een kotje van 20 vierkante meter krijgen met haar lelijke badkamer," zegt Remy. Kamers zullen groter moeten, maar veel gebouwen zijn daar niet op voorzien.

Strenge regels, onder meer rond brandveiligheid, maken het moeilijk om gebouwen flexibel aan te passen. Het brandprotocol in een woonzorgcentrum gaat ervan uit dat bewoners niet geëvacueerd kunnen worden: alle deuren dicht en wachten op de brandweer. Dat ene systeem geldt voor elk gebouw, ook waar het niet nodig is, en legt overal dezelfde beperkingen op.

Ook de inrichting verdient meer aandacht. Op de vraag welk deel van het gebouw we altijd vergeten bij het ontwerp, antwoordde Remy zonder aarzelen: de dagzalen en animatieruimtes, die structureel te klein zijn. Zijn beeld van een woonzorgcentrum in 2040: meer groen en bomen, meer buitenactiviteiten en veel meer gericht op wonen en community.

Een woonplek, geen ziekenhuis

Remy's grootste kritiek op de Belgische ouderenzorg is dat ze te gemedicaliseerd is. "Wij zijn vooral een woonplek." De verhuis naar een woonzorgcentrum is voor veel mensen een schok: een heel leven dat plots in één kamer moet passen, aan tafel met mensen die je niet kent. Daarom wil Armonea meer inzetten op hospitality en op het psychosociale aspect van wonen.

Dat botst met regels die vooral input meten in plaats van resultaat. Medicatie, wissels van incontinentiemateriaal, zelfs een bewoner die tot 's middags in zijn pyjama wil blijven: alles moet geregistreerd worden. Armonea meet kwaliteit anders, met zo'n 1.500 NPS-bevragingen per maand bij bewoners en families. Elke beslissing wordt getoetst aan drie pijlers: de tevredenheid van bewoners (NPS), de tevredenheid van medewerkers (iNPS) en de operationele performance.

900 verpleegkundigen, waar er 300 volstaan

België is volgens Remy het enige land met een verplichte verpleegkundige permanentie: 24 uur op 24, ook in het weekend, moet er een verpleegkundige in huis zijn. Ook de norm van één verpleegkundige per dertig bewoners heeft een opvallende oorsprong. Volgens Remy gaat die terug op de Amerikaanse legertenten uit de Tweede Wereldoorlog, waarin dertig bedden stonden met één verpleegster per tent.

Een interne analyse bij Armonea toont dat ongeveer dertig procent van de bewoners dagelijks technische verpleegkundige handelingen nodig heeft. De rest heeft vooral ondersteuning nodig: hulp bij het aankleden, wassen, een wandeling of een babbel. Armonea heeft 900 voltijdse verpleegkundigen in dienst en denkt dat het met 300 zou kunnen, als die worden ingezet voor de taken waarvoor ze opgeleid zijn. "En intussen moeten ziekenhuizen kamers sluiten door een tekort aan verpleegkundigen."

12.000 extra plaatsen nodig, en niemand bouwt

Volgens een gematigde schatting heeft Vlaanderen 12.000 extra plaatsen nodig. Toch wordt er nauwelijks gebouwd, omdat er geen budget is om die plaatsen en de bijbehorende zorg te financieren. Remy is duidelijk: de infrastructuur zal door de private markt gebouwd moeten worden.

Dat vraagt wel een ander soort investeerder. Zijn ideaal is een woonzorggroep die opnieuw zijn eigen vastgoed bezit, met een evergreen-filosofie. "Je kunt dat niet doen met iemand die verwacht te verdubbelen en te exitten. Daar is de sector niet voor gebouwd. Het is eerder een infrastructuurinvestering op lange termijn."

Wat betekent dit voor wie zorgvastgoed beheert?

Het gesprek met Yves Remy maakt een paar dingen duidelijk:

  • Onderhoud uitstellen is geen besparing. Bij triple net-contracten en strengere normen komt elke uitgestelde investering later en duurder terug.
  • Inzicht in uw portefeuille is geen luxe. Wie de staat van elk gebouw kent en investeringen jaren vooruit plant, kan de capex-muur zien aankomen in plaats van ertegenaan te lopen.
  • Vastgoed en zorg zijn één verhaal. De kwaliteit van het gebouw bepaalt mee de kwaliteit van wonen, en dus de tevredenheid van bewoners en medewerkers.

Beheert u een portefeuille woonzorgcentra of ander vastgoed, en wilt u grip op onderhoud, assets, documenten en compliance? FixForm helpt vastgoedbeheerders om hun gebouwen in perfecte staat te houden, met reactief en preventief onderhoud in één platform. Neem contact met ons op en we bekijken samen hoe dat er voor uw portefeuille uitziet.