Aujourd’hui, une maison de repos sur trois en Flandre est commerciale. Une place coûte en moyenne quelque 2 245 euros par mois, et avec le vieillissement de la population, la demande augmente chaque année. Pourtant, le secteur est sous pression, et cette pression se trouve en grande partie dans les bâtiments eux-mêmes.

Dans notre podcast Bakstenen en Boterhammen (Briques et tartines), nous avons rencontré Yves Remy, CEO d’Armonea, qui fait partie du groupe français Colisée. En Belgique, Armonea exploite 85 maisons de repos, avec quelque 8 500 résidents et 6 000 collaborateurs. Le nombre de bâtiments dont Armonea est propriétaire ? Aucun.

Voici les principaux enseignements de cet entretien, pour tous ceux qui s’occupent d’immobilier de soins.

85 bâtiments, aucun en propriété

Armonea loue tous ses bâtiments à long terme auprès d’investisseurs immobiliers. Ce n’est pas une exception dans le secteur. Dans les années qui ont suivi la crise financière, quand l’argent était quasiment gratuit, de nombreux exploitants ont vendu leur immobilier en sale-and-leaseback pour dégager des liquidités et se développer.

Yves Remy comprend ce choix, mais il est sévère sur le résultat : « En période d’inflation faible, ce n’était pas un problème. Aujourd’hui, c’est un cauchemar. »

L’effet ciseaux : les coûts augmentent plus vite que les revenus

Le problème vient de l’indexation. Les loyers suivent l’indice santé. Les prix de journée qu’une maison de repos peut facturer à ses résidents sont réglementés et, selon Yves Remy, ne peuvent augmenter qu’une fois par an, de cinq pour cent au maximum.

À cela s’ajoute un décalage dans le temps. Les salaires doivent d’abord être indexés, les prix de journée seulement deux mois plus tard. « Ce seul effet de décalage nous coûte environ 400 000 euros à chaque indexation. »

Résultat : un effet ciseaux, où les coûts augmentent plus vite que le chiffre d’affaires. Chez Armonea, la charge locative a augmenté de 15 à 17 millions d’euros par an en trois ans. « C’est impossible à absorber. »

Qu’est-ce qu’un bail triple net ?

Dans un bail classique, le propriétaire est responsable des grosses réparations. S’il faut remplacer la toiture, c’est le propriétaire qui paie.

Avec un bail triple net, c’est tout autre chose. Le locataire supporte tous les coûts du bâtiment : impôts, assurances, entretien et toutes les réparations. « Que ce soient les toitures, les fenêtres ou les chaufferies. Tout. »

Pour les maisons de repos, ces contrats courent souvent sur 27 ans. Au début, ce n’est pas un problème, car le bâtiment est neuf. Mais imaginons qu’il faille remplacer la toiture après vingt ans. L’exploitant paie alors une nouvelle toiture pour un bâtiment qu’il n’occupera plus que sept ans. « Je suis un Belge en bonne santé, j’ai une brique dans le ventre. Je ne comprends pas ce modèle. »

Le mur des capex de 2034

Et cela va encore plus loin. Les contrats prévoient que le bâtiment doit respecter les normes en vigueur à ce moment-là. Lorsque de nouvelles normes énergétiques arrivent, comme celles de 2034, c’est l’exploitant qui doit faire cet investissement, dans un bâtiment qui ne lui appartient pas.

Yves Remy parle d’un mur des capex : une vague d’investissements obligatoires qui va frapper le secteur d’ici huit ans. Le secteur regarde pour cela le rent effort, la part de l’EBITDA consacrée au loyer. Tant que cette part reste raisonnable, on génère assez de trésorerie pour investir. Si elle augmente à cause de l’effet ciseaux, la trésorerie s’épuise et on ne peut plus financer ces investissements.

Quand la trésorerie se tend, la maintenance trinque

« Sans immobilier, pas de soins », affirme Yves Remy. Une grande partie de la satisfaction des résidents dépend de l’état du bâtiment. Mais sous pression financière, la maintenance est souvent la première à être reportée. « Pourquoi n’investit-on pas dans ce bâtiment ? Parce que ce bâtiment n’est pas à vous. C’est simple. »

C’est ainsi que naît le réflexe du kick the can : on investira quand ça ira mieux, et la fin du bail est encore loin. Selon Yves Remy, Armonea rattrape aujourd’hui systématiquement ce qui n’a pas été investi par le passé. Mais la maintenance reportée ne devient pas moins chère, et elle pèse directement sur la qualité de vie.

C’est précisément la tension sur laquelle nous travaillons chaque jour chez FixForm, y compris avec Armonea : découvrez comment Armonea organise la maintenance de ses maisons de repos avec FixForm. Quand on est responsable de la maintenance d’un portefeuille, il faut savoir, bâtiment par bâtiment, dans quel état il se trouve, quels investissements se profilent et s’il est conforme à la réglementation. Ce n’est qu’alors qu’on peut planifier la maintenance au lieu de la reporter, et disposer des chiffres pour discuter avec son bailleur, ses actionnaires ou sa banque.

Des bâtiments qui ne suivent pas la nouvelle génération de seniors

La prochaine génération de résidents attend davantage que la précédente. « Vous n’allez pas mettre ma mère dans un cagibi de 20 mètres carrés avec sa salle de bains moche », lance Yves Remy. Les chambres devront être plus grandes, mais beaucoup de bâtiments ne sont pas conçus pour cela.

Des règles strictes, notamment en matière de sécurité incendie, rendent difficile l’adaptation des bâtiments. Le protocole incendie d’une maison de repos part du principe que les résidents ne peuvent pas être évacués : toutes les portes fermées, et on attend les pompiers. Ce système unique s’applique à tous les bâtiments, même là où ce n’est pas nécessaire, et impose partout les mêmes contraintes.

L’aménagement mérite lui aussi plus d’attention. À la question de savoir quelle partie du bâtiment on oublie toujours lors de la conception, Yves Remy répond sans hésiter : les salles de séjour et les espaces d’animation, structurellement trop petits. Sa vision de la maison de repos en 2040 : plus de verdure et d’arbres, plus d’activités en plein air, et une orientation bien plus forte vers le vivre-ensemble et la communauté.

Un lieu de vie, pas un hôpital

La principale critique d’Yves Remy à l’égard des soins aux personnes âgées en Belgique, c’est qu’ils sont trop médicalisés. « Nous sommes avant tout un lieu de vie. » Pour beaucoup de personnes, l’entrée en maison de repos est un choc : toute une vie qui doit soudain tenir dans une seule chambre, à table avec des gens qu’on ne connaît pas. C’est pourquoi Armonea veut miser davantage sur l’hospitalité et sur la dimension psychosociale du lieu de vie.

Cela se heurte à des règles qui mesurent surtout les moyens plutôt que les résultats. Médication, changes de protections pour incontinence, et même un résident qui veut rester en pyjama jusqu’à midi : tout doit être enregistré. Armonea mesure la qualité autrement, avec quelque 1 500 enquêtes NPS par mois auprès des résidents et des familles. Chaque décision est évaluée à l’aune de trois piliers : la satisfaction des résidents (NPS), la satisfaction des collaborateurs (iNPS) et la performance opérationnelle.

900 infirmiers, là où 300 suffiraient

Selon Yves Remy, la Belgique est le seul pays à imposer une permanence infirmière : 24 heures sur 24, week-ends compris, un infirmier doit être présent. La norme d’un infirmier pour trente résidents a elle aussi une origine étonnante. Selon lui, elle remonte aux tentes de l’armée américaine pendant la Seconde Guerre mondiale, qui comptaient trente lits et une infirmière par tente.

Une analyse interne chez Armonea montre qu’environ trente pour cent des résidents ont besoin chaque jour d’actes infirmiers techniques. Les autres ont surtout besoin d’accompagnement : aide pour s’habiller, se laver, une promenade ou un brin de causette. Armonea emploie 900 infirmiers à temps plein et estime que 300 suffiraient, s’ils étaient affectés aux tâches pour lesquelles ils ont été formés. « Et pendant ce temps, les hôpitaux doivent fermer des chambres faute d’infirmiers. »

12 000 places supplémentaires nécessaires, et personne ne construit

Selon une estimation prudente, la Flandre a besoin de 12 000 places supplémentaires. Pourtant, on ne construit quasiment pas, faute de budget pour financer ces places et les soins qui vont avec. Yves Remy est clair : l’infrastructure devra être construite par le marché privé.

Cela demande toutefois un autre type d’investisseur. Son idéal : un groupe de soins qui redevient propriétaire de son immobilier, avec une philosophie evergreen. « On ne peut pas faire ça avec quelqu’un qui s’attend à doubler sa mise et à sortir. Le secteur n’est pas fait pour ça. C’est plutôt un investissement d’infrastructure à long terme. »

Qu’est-ce que cela signifie pour les gestionnaires d’immobilier de soins ?

L’entretien avec Yves Remy met plusieurs points en lumière :

  • Reporter la maintenance n’est pas une économie. Avec des baux triple net et des normes plus strictes, chaque investissement reporté revient plus tard, et plus cher.
  • Avoir une vue sur votre portefeuille n’est pas un luxe. Si vous connaissez l’état de chaque bâtiment et planifiez vos investissements des années à l’avance, vous voyez venir le mur des capex au lieu de foncer dedans.
  • Immobilier et soins ne font qu’un. La qualité du bâtiment contribue à la qualité de vie, et donc à la satisfaction des résidents et des collaborateurs.

Vous gérez un portefeuille de maisons de repos ou d’autres biens immobiliers, et vous voulez maîtriser la maintenance, les assets, les documents et la conformité ? FixForm aide les gestionnaires immobiliers à maintenir leurs bâtiments en parfait état, avec la maintenance réactive et préventive réunie dans une seule plateforme. Contactez-nous et nous verrons ensemble ce que cela peut donner pour votre portefeuille.