Naar schatting 90 tot 95 procent van de Belgische huurwoningen is nog altijd in handen van particulieren met één of twee appartementen. Maar er rukt een nieuw soort speler op: professionele fondsen die honderden woningen bezitten én zelf beheren.

Julie De Bruyn weet daar alles van. Ze begon als advocaat bij DLA Piper, maakte de overstap naar Cushman & Wakefield en is vandaag partner bij Buysse & Partners. Daar bouwde ze het residentiële fonds Smart Living uit van een wit blad tot 22 gebouwen en zo'n 600 verhuurde woningen. Dit jaar haalde het team meer dan 100 miljoen euro op voor een tweede fonds.

In Bakstenen en Boterhammen praat ze over haar carrièresprong, kwaliteit boven volume, de verschillen tussen Brussel en Antwerpen, en waarom ze haar eigen kinderen zou aanraden om te huren.

Van IT-advocaat naar vastgoed

Julie was zes jaar IT-advocaat, met vooral grote techbedrijven uit de VS als cliënt. Het was de periode waarin privacy en gegevensbescherming in Europa opkwamen, en haar kantoor pionierde mee, tot lobbywerk bij de Europese instellingen toe.

Toch wrongen twee dingen. Bijna al het contact liep via conference calls, en ze merkte dat ze meer genoot van het pitchen bij klanten dan van het juridische werk achteraf. Toen ze voor het eerst mama werd, volgde ze loopbaanbegeleiding. De conclusie: een commerciële rol zou haar beter liggen.

Ze koos voor vastgoed omdat het voor haar de peoplebusiness bij uitstek is. Bij Cushman & Wakefield bouwde ze snel een netwerk op en zag ze wat dat kan opleveren. Haar achtergrond in regelgeving helpt nog altijd: regels zijn voor haar een kader om binnen te ondernemen, geen reden om te vloeken.

Smart Living: kwaliteit boven volume

Begin 2021 kreeg Julie de opdracht om een nieuw residentieel huurfonds te lanceren. Er was niets: geen kapitaal, geen vastgoed, geen team. Ondernemen dus, maar binnen het vangnet van een bestaand bedrijf.

De ambitie was 1.000 appartementen in drie à vier jaar. Vandaag zijn het er zo'n 600, goed voor 200 miljoen euro aan vastgoedwaarde. Dat is een bewuste keuze. Die 1.000 was haalbaar geweest, maar alleen met compromissen op locatie en kwaliteit, en die wou het team niet sluiten.

Twee keuzes maakten het verschil:

  • Bestaande gebouwen kopen, niet alleen nieuwbouw. Een gebouw met huurders levert meteen data en ervaring op. Elke aankoop scherpte het aankoopbeleid verder aan.
  • Kwaliteit vanuit de bewoner bekijken. Het fonds focust op betaalbaar wonen in groeiwijken, niet op toplocaties. Grote woonblokken uit de jaren 60 en 70 liet het team liggen: zelfs na een totaalrenovatie halen ze qua daglicht en plafondhoogte geen hedendaagse standaard.

Die oude blokken zijn volgens Julie een groot maatschappelijk probleem. Ze zitten vaak versnipperd in mede-eigendom, en bewoners hebben zelden de middelen om mee te betalen aan verduurzaming.

Brussel of Antwerpen?

Smart Living investeert in Brussel en Antwerpen, de twee grootste huurmarkten. Niet in het centrum, maar in wijken als Anderlecht, Schaarbeek en Molenbeek. Wie daar niet woont, denkt al snel aan probleembuurten. Julie ziet vooral sterke gemeenschappen van huurders die er willen blijven en baat hebben bij goed onderhouden gebouwen.

In 2021 leek Brussel de logische keuze: hoofdstad, Europese instellingen, veel werkgelegenheid en een constante huurvraag. Dat beeld kantelde rond midden 2025, toen de Brusselse overheid ingreep op de huurmarkt. Volgens Julie toont het buitenland dat huurregulering geen betaalbaar aanbod creëert, maar het aanbod verkleint en de prijzen opdrijft.

Vlaanderen kiest net voor samenwerking, met incentives en subsidies voor professionele verhuurders. Vandaag gaat haar voorkeur dus naar Antwerpen.

Waarom professioneel verhuren loont

In Nederland en Duitsland bezitten een handvol spelers samen honderdduizenden woningen. België is versnipperd. Julie ziet daar ook een voordeel in: particuliere eigenaars zijn minder gevoelig voor rentestijgingen, waardoor huurders beter beschermd zijn tegen schokken. Een grotere rol voor professionele spelers vindt ze goed, een dominantie zoals bij de buren niet.

Wat maakt het verschil met de particuliere verhuurder?

  • Het is hun vak. Voor een particulier is verhuren iets voor 's avonds of in het weekend. Bij Smart Living doet een eigen team het beheer, zonder outsourcing.
  • Minder emotie. Particulieren durven hun huur vaak niet te indexeren uit schrik dat de huurder vertrekt. Julie ziet dat huurders indexering wel aanvaarden, zolang de service klopt.
  • Data in plaats van gevoel. Huren vergelijken met de markt, een leegstaande parking toch verhuren: kleine ingrepen die samen het rendement maken.

Het resultaat: een bruto rendement van dubbele cijfers, en netto net onder de 10 procent. Geen rocket science, zegt Julie, wel discipline bij elke aankoop en kritisch omgaan met elke euro.

De baksteen in de maag: kopen of huren?

Vastgoed blijft voor Julie een stevig fundament voor elk vermogen: waardevast en gestaag stijgend. Maar dat hoeft niet altijd een eigen appartement te zijn. Ze had er zelf ooit één, en verkocht het vrij snel.

De regels voor particuliere verhuurders worden strenger, met renovatie- en duurzaamheidseisen en meer fiscale druk. Volgens een recente KBC-enquête overweegt bijna de helft van de particuliere eigenaars om te verkopen. Alternatieven zijn er wel: beursgenoteerde vastgoedbedrijven of een vastgoedfonds, dat voor haar de middenweg is.

En haar eigen kinderen? Die zou ze aanraden om te huren. In Vlaanderen stijgen de prijzen met zo'n 2 procent per jaar. De echte vraag is wat je met dat geld anders kunt doen, bijvoorbeeld beleggen in ETF's. Steeds meer twintigers maken die afweging al.

Data, AI en de mens

Intuïtie gebruikt Julie voor de grote lijnen: visie, strategie, mensen. De dagelijkse beslissingen bij Smart Living zijn gebaseerd op data. Zonder een centrale, propere dataset raak je met AI nergens, zegt ze. Daarom investeerde het team eerst in die basis, en werd het daarna snel early adopter van AI, met interne champions die de kennis doorgeven. Een gebouw analyseren en forecasten vóór de aankoop ging nog nooit zo snel.

FixForm speelt daar een rol in. Vroeger kwamen meldingen van huurders binnen via mail, WhatsApp, telefoon of gewoon aan de deur. Vandaag komen ze centraal binnen, worden ze met AI per thema gedispatcht en belanden ze bij de juiste persoon. Zo kan het team geïnformeerd beslissen: is dit een kost voor de huurder of de verhuurder, en staat de huurder in orde met de betalingen?

Toch blijft wonen een basisrecht en vastgoed een peoplebusiness. Smart Living zet geen chatbot tussen zich en de huurder. Het automatiseert de terugkerende taken, om tijd vrij te maken voor echt menselijk contact.

Snel nog vijf stellingen

  • Advocaat of belegger: waar leerde je het meest over vastgoed? Als belegger.
  • Binnen tien jaar huurt de helft van de Antwerpenaren bij een professionele verhuurder. Oneens, dat gaat langer duren.
  • De Belgische huurmarkt in één woord? Krapte.
  • Welk gebouw laat je morgen slopen? Geen enkel gebouw apart, wel de grote appartementsblokken aan onze kustlijn.
  • Een huurder met een klacht of een investeerder met een vraag: wie bel je eerst? Allebei moeten ze even snel een antwoord krijgen.

Meldingen en onderhoud slim beheren?

Smart Living kanaliseert alle huurdersmeldingen via FixForm en maakt zo tijd vrij voor wat echt telt: de huurder. Beheert u een portefeuille huurwoningen en bent u benieuwd wat dat voor uw portefeuille kan betekenen? Neem contact met ons op.