On estime que 90 à 95 % des logements locatifs belges sont encore aux mains de particuliers qui possèdent un ou deux appartements. Mais un nouveau type d’acteur gagne du terrain : des fonds professionnels qui possèdent des centaines de logements et les gèrent eux-mêmes.

Julie De Bruyn en sait quelque chose. Elle a commencé comme avocate chez DLA Piper, est passée chez Cushman & Wakefield et est aujourd’hui associée chez Buysse & Partners. Elle y a bâti le fonds résidentiel Smart Living à partir d’une feuille blanche, jusqu’à 22 immeubles et quelque 600 logements loués. Cette année, l’équipe a levé plus de 100 millions d’euros pour un deuxième fonds.

Dans Bakstenen en Boterhammen (Briques et tartines), elle parle de sa reconversion, de la qualité plutôt que du volume, des différences entre Bruxelles et Anvers, et des raisons pour lesquelles elle conseillerait à ses propres enfants de louer.

D’avocate IT à l’immobilier

Julie a été avocate IT pendant six ans, avec surtout de grandes entreprises technologiques américaines comme clientes. C’était l’époque où la vie privée et la protection des données prenaient leur essor en Europe, et son cabinet faisait partie des pionniers, jusqu’au lobbying auprès des institutions européennes.

Deux choses la gênaient pourtant. Presque tous les contacts passaient par des conference calls, et elle se rendait compte qu’elle aimait davantage présenter aux clients que le travail juridique qui suivait. Lorsqu’elle est devenue maman pour la première fois, elle a suivi un accompagnement de carrière. Conclusion : un rôle commercial lui conviendrait mieux.

Elle a choisi l’immobilier parce que c’est pour elle le métier humain par excellence. Chez Cushman & Wakefield, elle s’est rapidement constitué un réseau et a vu ce qu’il pouvait rapporter. Son parcours en réglementation l’aide toujours : pour elle, les règles sont un cadre dans lequel entreprendre, pas une raison de pester.

Smart Living : la qualité plutôt que le volume

Début 2021, Julie a été chargée de lancer un nouveau fonds locatif résidentiel. Il n’y avait rien : ni capital, ni immobilier, ni équipe. Entreprendre, donc, mais avec le filet de sécurité d’une entreprise existante.

L’ambition était de 1 000 appartements en trois à quatre ans. Aujourd’hui, il y en a environ 600, pour une valeur immobilière de 200 millions d’euros. C’est un choix délibéré. Les 1 000 étaient atteignables, mais seulement au prix de compromis sur l’emplacement et la qualité, et l’équipe ne voulait pas les faire.

Deux choix ont fait la différence :

  • Acheter des immeubles existants, pas seulement du neuf. Un immeuble avec des locataires apporte immédiatement des données et de l’expérience. Chaque achat a affiné la politique d’acquisition.
  • Juger la qualité du point de vue de l’habitant. Le fonds mise sur le logement abordable dans des quartiers en croissance, pas sur les emplacements prime. L’équipe a écarté les grands blocs d’habitation des années 60 et 70 : même après une rénovation complète, ils n’atteignent pas un standard actuel en matière de lumière naturelle et de hauteur sous plafond.

Selon Julie, ces anciens blocs sont un grand problème de société. Ils sont souvent morcelés en copropriété, et les habitants ont rarement les moyens de contribuer à leur verdurisation.

Bruxelles ou Anvers ?

Smart Living investit à Bruxelles et à Anvers, les deux plus grands marchés locatifs. Pas dans le centre, mais dans des quartiers comme Anderlecht, Schaerbeek et Molenbeek. Ceux qui n’y habitent pas pensent vite à des quartiers difficiles. Julie y voit surtout de fortes communautés de locataires qui veulent y rester et qui ont tout à gagner d’immeubles bien entretenus.

En 2021, Bruxelles semblait le choix logique : la capitale, les institutions européennes, beaucoup d’emplois et une demande locative constante. Cette image a basculé vers la mi-2025, lorsque le gouvernement bruxellois est intervenu sur le marché locatif. Selon Julie, l’étranger montre que la régulation des loyers ne crée pas d’offre abordable : elle réduit l’offre et fait monter les prix.

La Flandre mise au contraire sur la collaboration, avec des incitants et des subsides pour les bailleurs professionnels. Aujourd’hui, sa préférence va donc à Anvers.

Pourquoi la location professionnelle est rentable

Aux Pays-Bas et en Allemagne, une poignée d’acteurs possèdent ensemble des centaines de milliers de logements. La Belgique est morcelée. Julie y voit aussi un avantage : les propriétaires particuliers sont moins sensibles aux hausses de taux, ce qui protège mieux les locataires contre les chocs. Un rôle plus important pour les acteurs professionnels lui semble une bonne chose, une domination comme chez nos voisins, non.

Qu’est-ce qui les distingue du bailleur particulier ?

  • C’est leur métier. Pour un particulier, louer est une affaire de soirées ou de week-ends. Chez Smart Living, une équipe interne assure la gestion, sans sous-traitance.
  • Moins d’émotion. Les particuliers n’osent souvent pas indexer leur loyer, de peur que le locataire parte. Julie constate que les locataires acceptent l’indexation, tant que le service est au rendez-vous.
  • Des données plutôt que l’intuition. Comparer les loyers au marché, louer malgré tout un parking vide : de petites interventions qui, ensemble, font le rendement.

Résultat : un rendement brut à deux chiffres, et un rendement net juste sous les 10 %. Ce n’est pas sorcier, dit Julie, mais cela demande de la discipline à chaque achat et un regard critique sur chaque euro.

La brique dans le ventre : acheter ou louer ?

Pour Julie, l’immobilier reste une base solide pour tout patrimoine : il garde sa valeur et progresse régulièrement. Mais il ne doit pas toujours s’agir de son propre appartement. Elle en a eu un elle-même, et l’a revendu assez vite.

Les règles pour les bailleurs particuliers se durcissent, avec des exigences de rénovation et de durabilité et une pression fiscale accrue. Selon une récente enquête de KBC, près de la moitié des propriétaires particuliers envisagent de vendre. Les alternatives existent : les sociétés immobilières cotées en bourse, ou un fonds immobilier, qui est pour elle la voie du milieu.

Et ses propres enfants ? Elle leur conseillerait de louer. En Flandre, les prix augmentent d’environ 2 % par an. La vraie question est de savoir ce que vous pourriez faire d’autre avec cet argent, par exemple investir dans des ETF. De plus en plus de jeunes de vingt ans font déjà ce calcul.

Les données, l’IA et l’humain

Julie se fie à son intuition pour les grandes lignes : la vision, la stratégie, les personnes. Les décisions quotidiennes chez Smart Living reposent sur des données. Sans un jeu de données central et propre, l’IA ne mène nulle part, dit-elle. L’équipe a donc d’abord investi dans cette base, puis est rapidement devenue early adopter de l’IA, avec des champions internes qui transmettent leurs connaissances. Analyser un immeuble et établir des prévisions avant l’achat n’a jamais été aussi rapide.

FixForm y joue un rôle. Auparavant, les demandes des locataires arrivaient par e-mail, WhatsApp, téléphone ou simplement à la porte. Aujourd’hui, elles arrivent à un seul endroit, sont dispatchées par thème grâce à l’IA et aboutissent chez la bonne personne. L’équipe peut ainsi décider en connaissance de cause : est-ce un coût pour le locataire ou pour le bailleur, et le locataire est-il en ordre de paiement ?

Le logement reste pourtant un droit fondamental et l’immobilier un métier humain. Smart Living ne place pas de chatbot entre lui et ses locataires. Il automatise les tâches récurrentes, pour libérer du temps pour un véritable contact humain.

Cinq affirmations pour terminer

  • Avocate ou investisseuse : où avez-vous le plus appris sur l’immobilier ? En tant qu’investisseuse.
  • D’ici dix ans, la moitié des Anversois louera auprès d’un bailleur professionnel. Pas d’accord, cela prendra plus de temps.
  • Le marché locatif belge en un mot ? Pénurie.
  • Quel bâtiment feriez-vous démolir demain ? Aucun bâtiment en particulier, mais bien les grands immeubles à appartements de notre littoral.
  • Un locataire avec une plainte ou un investisseur avec une question : qui appelez-vous en premier ? Tous deux doivent recevoir une réponse tout aussi rapidement.

Gérer intelligemment les demandes et l’entretien ?

Smart Living canalise toutes les demandes des locataires via FixForm et libère ainsi du temps pour ce qui compte vraiment : le locataire. Vous gérez un portefeuille de logements locatifs et vous vous demandez ce que cela pourrait signifier pour le vôtre ? Contactez-nous.