In Brussel wil ongeveer één op de drie verhuurders zijn huurpand verkopen, meer dan in de rest van het land. Tegelijk heeft maar 3% van de verhuurders meer dan twintig woningen. Wat betekent dat voor de huurder van morgen?

Katrien Kempe kent het vastgoed van verschillende kanten. Ze begon als advocaat, ontdekte via een postgraduaat vastgoedkunde aan de KU Leuven haar echte passie en is sinds 2023 bestuurder van UPSI-BVS, de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector. Die vertegenwoordigt al zo'n zeventig jaar de vastgoedontwikkelaars en -investeerders van België. In Bakstenen en Boterhammen praat ze met FixForm-CEO Edward Boete over huurprijzen, sociale woningen, renovatie en wat België kan leren van het buitenland.

Waarom de Brusselse referentiehuurprijs voor de rechter komt

Brussel kampt met een groot probleem op de huurmarkt: schaarste. Wie al een huurpand vindt, stoot vaak op een woning die niet voldoet aan de kwaliteitsnormen. De vorige Brusselse regering zette daarom sterk in op de bescherming van de huurder. "Terecht", zegt Kempe, "maar de cursor is een beetje te veel richting de huurder gegaan."

Een van die maatregelen is de referentiehuurprijs. Verhuurders moeten hun huurprijs toetsen aan een huurprijsrooster, een databank met huurprijzen in Brussel. Het probleem volgens UPSI-BVS:

  • Het rooster is gebaseerd op oude, niet geactualiseerde huurprijzen en geeft zo een vertekend beeld van de markt. Verhuurders worden gedwongen om een huur te vragen die niet marktconform is.
  • Er hangen dwingende regels aan vast. In Vlaanderen en Wallonië werkt een huurprijsrooster prima: het wordt jaarlijks geactualiseerd, steunt op wetenschappelijk onderzoek en is vrijwillig.

Die combinatie noemt Kempe "een slechte cocktail voor verhuurders en investeerders". Want als je geen marktconforme huur meer mag vragen, waarom zou je je pand dan nog verhuren? UPSI-BVS vecht de regeling daarom aan bij het Grondwettelijk Hof. Op het moment van de opname verwachtte de vereniging binnen de maand een uitspraak.

Het buitenland toont waar strenge huurregulering toe kan leiden. In Parijs gaat men nog een stap verder dan in Brussel, en dat heeft volgens Kempe niet het gewenste effect gehad op de huurprijzen. In het begin lijkt zo'n maatregel de prijzen te temperen, maar op langere termijn droogt het aanbod op.

Sociale woningen: laat ook privéspelers bouwen

Alleen al in Vlaanderen is er een tekort van zo'n 200.000 woningen. De overheid kan dat niet alleen oplossen. Toch is het in België vandaag nagenoeg onmogelijk voor een privéspeler om sociale woningen op de markt te brengen. Kempe noemt dat een gesloten systeem: publieke woonmaatschappijen en privéspelers werken elk in hun eigen hoek.

Haar voorstel is een open systeem, zoals in Duitsland. "Daar redeneert men: het maakt niet uit wie de woning op de markt zet, als ze maar op de markt wordt gezet." Dat is geen concurrentie, benadrukt ze, maar complementariteit. De woonmaatschappijen blijven bestaan, en het verschil tussen de markthuurprijs en de sociale huurprijs kan met subsidies of alternatieve financieringsmechanismen worden opgevangen. Ook de Europese Investeringsbank bestudeert zulke publiek-private modellen. UPSI-BVS hoopt in 2027 tot concrete structuren voor de Belgische markt te komen.

Dat het rendabel kan, bewijst volgens Kempe Inclusio. Dat beursgenoteerde bedrijf investeert in sociale huurwoningen, huisvesting voor daklozen en noodopvang, met een marktconform rendement.

Ook verdichting kan helpen. Laat ontwikkelaars in bepaalde wijken hoger bouwen, op voorwaarde dat een deel van het project uit sociale of betaalbare woningen bestaat. Dat verhoogt het ruimtelijk rendement zonder extra subsidies.

En er is een snelle winst bij de bestaande sociale woningen. Gezinnen evolueren, maar de woning evolueert niet mee. Wie vandaag met twee in een woning voor zes woont, houdt een gezinswoning bezet. "Kijk eens wie waar woont, en schuif in functie van de bezetting."

De renovatieplicht: haalbaar, als we het eenvoudiger maken

Richting 2033 moeten alleen al in Brussel zo'n 250.000 woningen gerenoveerd worden. Dat betekent van ongeveer 5 naar 50 renovaties per dag. Kempe blijft optimistisch, maar ziet twee grote obstakels.

De vergunningen. Voor een kleine aanpassing ben je al snel twee à drie maanden kwijt aan een vergunningsaanvraag. Brussel werkt aan een vereenvoudiging, zodat meer werken, zoals isolatie, vrijgesteld worden van vergunning. Want alleen al de mentale drempel om een vergunning aan te vragen, houdt eigenaars tegen.

De normen. Moeten we bij renovatie echt de strengste energienormen halen, als dat de betaalbaarheid in gevaar brengt? Bij nieuwbouw zijn die normen veel makkelijker te halen dan bij een bestaand gebouw. Kempe pleit niet voor minder ambitie, maar voor een realistische afweging van de return on investment. Ook in Europa ziet ze de slinger terugkomen, met minder overregulering en meer eenvoud.

Portugal toont hoe het radicaal anders kan. In stedelijke gebieden waar al gedetailleerde voorschriften gelden per wijk, straat of perceel, hoef je er geen bouwvergunning meer aan te vragen. De bouwheer dient een startverklaring in waarin hij verklaart dat zijn project aan die voorschriften voldoet, en begint te bouwen. Edward trekt de vergelijking met België: waarom eerst een verkavelingsvergunning en daarna nog eens een bouwvergunning? Volgens Kempe zijn het "twee superzware trajecten, waarvan we er perfect één zouden kunnen overslaan."

België wordt een huurmarkt, en dat is een kans

Hoe ziet de vastgoedmarkt er binnen tien jaar uit? Kempe verwacht twee grote verschuivingen.

Eerst: van koopmarkt naar huurmarkt. Vandaag is zo'n 70% van de Belgen eigenaar. Maar door de krappe markt en de beperkte koopkracht zal een groot deel van de bevolking makkelijker een huurwoning vinden dan een koopwoning. Dat vraagt ook soepelere huurcontracten.

Daarna: meer variatie in woonvormen. Jongeren bewegen makkelijker van een studentenkot naar co-living, naar een appartement en uiteindelijk, in het beste geval, naar een eengezinswoning. Ze willen kunnen verhuizen in functie van hun carrière en gezinssituatie. Vandaag remmen transactiekosten en moeilijk opzegbare huurcontracten die mobiliteit af.

Daar ligt een grote kans voor professionele verhuurders. Ze hebben vandaag maar een klein aandeel in de residentiële huurmarkt, die grotendeels in handen is van particulieren met een extra appartementje als pensioenspaarpot. Professionele spelers met 100 of 200 units kunnen kwalitatief vastgoed aanbieden. "Kwalitatief wil niet zeggen duur", zegt Kempe. Het gaat om energetisch performante gebouwen waarin de total cost of living voor de huurder lager ligt, en om professioneel beheer.

21% btw op nieuwbouw: "een killer voor de markt"

Het topdossier van UPSI-BVS voor de komende begrotingsbesprekingen is de btw op nieuwbouw. Wie een bestaande woning koopt als enige eigen woning, betaalt 2% registratierechten. Wie een nieuwe, energieneutrale woning koopt, betaalt 21% btw. "Die kloof is veel te groot."

UPSI-BVS vraagt geen algemene verlaging, maar een gerichte: voor eerste kopers van hun enige eigen woning, binnen bepaalde oppervlaktes. Zo kunnen ook zij een energieneutrale woning verwerven aan een normale fiscale druk.

Wat betekent dit voor wie vastgoed beheert?

Het gesprek met Katrien Kempe maakt een paar dingen duidelijk:

  • De professionele verhuurder wint terrein. Wie een grotere portefeuille huurwoningen beheert, moet kwaliteit kunnen leveren en aantonen, met goed onderhouden gebouwen en tevreden huurders.
  • Renoveren wordt een continu proces. Met de renovatieplicht aan de horizon moet u weten in welke staat elk gebouw is en welke investeringen wanneer nodig zijn.
  • De laagste kost voor de huurder komt uit goed beheer. Een energetisch performant, goed onderhouden gebouw houdt de total cost of living laag. Dat begint bij reactief en preventief onderhoud dat op tijd gebeurt.

Beheert u een portefeuille huurwoningen of sociale woningen, en wilt u grip op onderhoud, assets, documenten en compliance? FixForm helpt vastgoedbeheerders om hun gebouwen in perfecte staat te houden, met reactief en preventief onderhoud in één platform. Neem contact met ons op en we bekijken samen hoe dat er voor uw portefeuille uitziet.