À Bruxelles, environ un bailleur sur trois veut vendre son bien locatif, plus que dans le reste du pays. Dans le même temps, seuls 3 % des bailleurs possèdent plus de vingt logements. Qu’est-ce que cela signifie pour le locataire de demain ?

Katrien Kempe connaît l’immobilier sous plusieurs angles. Elle a commencé comme avocate, a découvert sa véritable passion grâce à un postgraduat en sciences immobilières à la KU Leuven et est, depuis 2023, administratrice de l’UPSI-BVS, l’Union professionnelle du secteur immobilier. Depuis quelque soixante-dix ans, elle représente les promoteurs et investisseurs immobiliers de Belgique. Dans notre podcast Bakstenen en Boterhammen (Briques et tartines), elle s’entretient avec Edward Boete, CEO de FixForm, des loyers, du logement social, de la rénovation et de ce que la Belgique peut apprendre de l’étranger.

Pourquoi le loyer de référence bruxellois se retrouve devant le juge

Bruxelles est confrontée à un problème majeur sur son marché locatif : la pénurie. Ceux qui trouvent un logement à louer tombent souvent sur un bien qui ne répond pas aux normes de qualité. Le précédent gouvernement bruxellois a donc fortement misé sur la protection du locataire. « À juste titre, dit Katrien Kempe, mais le curseur est allé un peu trop loin du côté du locataire. »

L’une de ces mesures est le loyer de référence. Les bailleurs doivent comparer leur loyer à une grille des loyers, une base de données des loyers à Bruxelles. Le problème selon l’UPSI-BVS :

  • La grille repose sur des loyers anciens, non actualisés, et donne ainsi une image faussée du marché. Les bailleurs sont contraints de demander un loyer qui n’est pas conforme au marché.
  • Des règles contraignantes y sont liées. En Flandre et en Wallonie, une grille des loyers fonctionne très bien : elle est actualisée chaque année, s’appuie sur des recherches scientifiques et est facultative.

Katrien Kempe qualifie cette combinaison de « mauvais cocktail pour les bailleurs et les investisseurs ». Car si l’on ne peut plus demander un loyer conforme au marché, pourquoi continuer à louer son bien ? L’UPSI-BVS conteste donc le dispositif devant la Cour constitutionnelle. Au moment de l’enregistrement, l’association attendait un arrêt dans le mois.

L’étranger montre où peut mener une régulation stricte des loyers. Paris va encore plus loin que Bruxelles, et selon Katrien Kempe, cela n’a pas eu l’effet escompté sur les loyers. Au début, une telle mesure semble modérer les prix, mais à plus long terme, l’offre se tarit.

Logement social : laisser aussi construire les acteurs privés

Rien qu’en Flandre, il manque quelque 200 000 logements. Les pouvoirs publics ne peuvent pas résoudre ce problème seuls. Pourtant, il est aujourd’hui quasiment impossible en Belgique pour un acteur privé de mettre des logements sociaux sur le marché. Katrien Kempe parle d’un système fermé : les sociétés publiques de logement et les acteurs privés travaillent chacun dans leur coin.

Sa proposition : un système ouvert, comme en Allemagne. « Là-bas, on raisonne ainsi : peu importe qui met le logement sur le marché, pourvu qu’il y soit mis. » Ce n’est pas de la concurrence, insiste-t-elle, mais de la complémentarité. Les sociétés de logement continuent d’exister, et l’écart entre le loyer du marché et le loyer social peut être comblé par des subsides ou d’autres mécanismes de financement. La Banque européenne d’investissement étudie elle aussi de tels modèles public-privé. L’UPSI-BVS espère aboutir en 2027 à des structures concrètes pour le marché belge.

Que ce modèle puisse être rentable, Inclusio le prouve selon Katrien Kempe. Cette société cotée en bourse investit dans des logements sociaux locatifs, des logements pour sans-abri et de l’accueil d’urgence, avec un rendement conforme au marché.

La densification peut aussi aider. Permettre aux promoteurs de construire plus haut dans certains quartiers, à condition qu’une partie du projet soit composée de logements sociaux ou abordables. Cela augmente le rendement du sol sans subsides supplémentaires.

Et il y a un gain rapide à réaliser dans les logements sociaux existants. Les familles évoluent, mais le logement n’évolue pas avec elles. Un couple qui occupe aujourd’hui un logement prévu pour six personnes bloque un logement familial. « Regardez qui habite où, et réattribuez en fonction de l’occupation. »

L’obligation de rénovation : faisable, si on la simplifie

D’ici 2033, quelque 250 000 logements devront être rénovés rien qu’à Bruxelles. Cela signifie passer d’environ 5 à 50 rénovations par jour. Katrien Kempe reste optimiste, mais voit deux grands obstacles.

Les permis. Pour une petite modification, on perd facilement deux à trois mois avec une demande de permis. Bruxelles travaille à une simplification, afin que davantage de travaux, comme l’isolation, soient dispensés de permis. Car le seul frein mental que représente une demande de permis retient déjà les propriétaires.

Les normes. Faut-il vraiment atteindre les normes énergétiques les plus strictes lors d’une rénovation, si cela met l’accessibilité financière en péril ? Ces normes sont beaucoup plus faciles à atteindre dans le neuf que dans un bâtiment existant. Katrien Kempe ne plaide pas pour moins d’ambition, mais pour une évaluation réaliste du retour sur investissement. En Europe aussi, elle voit le balancier revenir, avec moins de surréglementation et plus de simplicité.

Le Portugal montre qu’on peut faire radicalement autrement. Dans les zones urbaines où des prescriptions détaillées s’appliquent déjà par quartier, par rue ou par parcelle, il n’est plus nécessaire de demander un permis de bâtir. Le maître d’ouvrage introduit une déclaration attestant que son projet respecte ces prescriptions, et commence à construire. Edward fait la comparaison avec la Belgique : pourquoi d’abord un permis de lotir, puis encore un permis de bâtir ? Selon Katrien Kempe, ce sont « deux procédures très lourdes, dont nous pourrions parfaitement en supprimer une. »

La Belgique devient un marché locatif, et c’est une opportunité

À quoi ressemblera le marché immobilier dans dix ans ? Katrien Kempe s’attend à deux grands changements.

D’abord : d’un marché acquisitif à un marché locatif. Aujourd’hui, environ 70 % des Belges sont propriétaires. Mais avec un marché tendu et un pouvoir d’achat limité, une grande partie de la population trouvera plus facilement un logement à louer qu’à acheter. Cela demande aussi des baux plus souples.

Ensuite : davantage de diversité dans les formes d’habitat. Les jeunes passent plus facilement du kot étudiant au co-living, puis à un appartement et finalement, dans le meilleur des cas, à une maison unifamiliale. Ils veulent pouvoir déménager en fonction de leur carrière et de leur situation familiale. Aujourd’hui, les frais de transaction et les baux difficiles à résilier freinent cette mobilité.

C’est une belle opportunité pour les bailleurs professionnels. Aujourd’hui, ils ne détiennent qu’une petite part du marché locatif résidentiel, qui est en grande partie aux mains de particuliers disposant d’un appartement supplémentaire comme épargne-pension. Des acteurs professionnels avec 100 ou 200 unités peuvent proposer un immobilier de qualité. « Qualitatif ne veut pas dire cher », souligne Katrien Kempe. Il s’agit de bâtiments énergétiquement performants dans lesquels le coût total du logement pour le locataire est plus bas, et d’une gestion professionnelle.

21 % de TVA sur le neuf : « un tueur pour le marché »

Le dossier prioritaire de l’UPSI-BVS pour les prochaines discussions budgétaires est la TVA sur les constructions neuves. Celui qui achète un logement existant comme habitation propre et unique paie 2 % de droits d’enregistrement. Celui qui achète un logement neuf et énergétiquement neutre paie 21 % de TVA. « Cet écart est beaucoup trop grand. »

L’UPSI-BVS ne demande pas une baisse générale, mais une baisse ciblée : pour les primo-acquérants de leur habitation propre et unique, dans certaines limites de superficie. Ainsi, eux aussi pourraient acquérir un logement énergétiquement neutre avec une pression fiscale normale.

Qu’est-ce que cela signifie pour ceux qui gèrent de l’immobilier ?

L’entretien avec Katrien Kempe met plusieurs choses en évidence :

  • Le bailleur professionnel gagne du terrain. Celui qui gère un portefeuille plus important de logements locatifs doit pouvoir offrir et démontrer la qualité, avec des bâtiments bien entretenus et des locataires satisfaits.
  • La rénovation devient un processus continu. Avec l’obligation de rénovation à l’horizon, vous devez savoir dans quel état se trouve chaque bâtiment et quels investissements seront nécessaires, et quand.
  • Le coût le plus bas pour le locataire vient d’une bonne gestion. Un bâtiment énergétiquement performant et bien entretenu maintient le coût total du logement à un niveau bas. Cela commence par une maintenance réactive et préventive effectuée à temps.

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