De bouwsector is in België goed voor zo'n 100 miljard euro per jaar, meer dan 5% van ons bbp. Toch bouwen we grotendeels nog zoals honderd jaar geleden: elk gebouw is een prototype, gemaakt op een werf en afhankelijk van het weer.

Kan dat anders? Bert Lenaerts is daarvan overtuigd. Hij begon in 1994 als jonge burgerlijk ingenieur als projectleider bij Vanhout. Vandaag is hij CEO van Vanhout Groep, onderdeel van BESIX, het grootste bouwbedrijf van het land. In Bakstenen en Boterhammen vertelt hij aan FixForm-CEO Edward Boete waarom de bouw moet industrialiseren, en waarom je pas goed bouwt als je weet wat het onderhoud kost.

"Alles wat je op een werf doet, is verlieslatend"

Het is een uitspraak die blijft hangen. Lenaerts geeft meteen toe dat hij bewust overdrijft om een punt te maken, maar het punt is ernstig. Het bouwproces is nog altijd grotendeels ambachtelijk: steentje per steentje, op de werf, door vakmensen die steeds moeilijker te vinden zijn.

De cijfers zijn confronterend. Volgens studies loopt de totale faalkost in het bouwproces, van ontwerp tot oplevering en zelfs onderhoud, op tot 15% van de waarde. "Als je weet dat bouwbedrijven op het einde van het jaar 2 à 3% nettomarge maken, dan is er nog heel veel potentieel."

Zijn oplossing: zoveel mogelijk activiteiten verhuizen naar een gecontroleerde productieomgeving, en op de werf enkel nog assembleren. Een fabriek heeft geen last van regen, wind of vorst, en een gestandaardiseerd proces maakt minder fouten.

Bouwen zoals een auto, kiezen zoals bij IKEA

Lenaerts haalt zijn inspiratie uit andere sectoren. Een auto rolt van een geïndustrialiseerde productieband en geeft zelden problemen, ook al rijdt hij door weer en wind. En wie bij IKEA een keuken samenstelt, voelt zich vrij in zijn keuze, terwijl hij eigenlijk kiest uit een database van standaardelementen.

Dat principe past Vanhout toe in Circl, een dochterbedrijf dat woningen bouwt voor particulieren en investeerders. Het concept werkt met:

  • 2D-elementen voor wanden, vloeren en daken. Ze zijn gestandaardiseerd, maar de afmetingen zijn flexibel, zodat de woningen toch gevarieerd blijven.
  • 3D-elementen zoals de trappenkern en een technische module waarin alle installaties zitten. Die module wordt plug-and-play in de woning geplaatst.

Vooral die technische module is een slimme zet. "In een klassiek huis is de technische ruimte een mierennest van activiteiten", zegt Lenaerts. Verschillende vaklui werken er na elkaar, vaak zonder veel respect voor elkaars werk. Een standaardmodule uit de fabriek lost dat in één keer op.

Het resultaat: een woning staat er in 9 à 12 weken, en het hele traject van eerste steen tot oplevering duurt 3 à 4 maanden. Een klassieke woning bouw je al snel in een jaar. Goedkoper is een Circl-woning vandaag nog niet, geeft Lenaerts eerlijk toe, maar je krijgt wel meer waarde: kwalitatieve materialen, een negatief E-peil en een proces waaruit de faalkosten zoveel mogelijk geduwd zijn. Zelfs de bakstenen gevel, waar de Belg met zijn "baksteen in de maag" aan blijft hangen, wordt door een robot gemetseld.

Hoe lang duurt het nog voor modulair bouwen de standaard is in België? Lenaerts schat twintig jaar. Een sector met zoveel spelers kent nu eenmaal inertie. Maar technisch kan vandaag al tot 80% van een gebouw buiten de werf gemaakt worden.

Waarom een aannemer ook onderhoud doet

Twintig jaar geleden was Vanhout een pure bouwaannemer. Vandaag bestrijkt de groep de hele waardeketen: ontwerpen, bouwen, financieren, onderhouden en uitbaten (design, build, finance, maintain, operate). Dat is een bewuste keuze, en Lenaerts vat de reden samen in één vraag:

"Hoe kun je nu iets goed bouwen als je niet weet wat het kost om een gebouw te onderhouden?"

Wie enkel bouwt, denkt op korte termijn en kiest al snel de goedkoopste oplossing, want na de oplevering is hij weg. Wie het gebouw ook moet onderhouden en uitbaten, denkt in total cost of ownership. Dan durf je te investeren in duurzame technieken, omdat je zelf de vruchten plukt. De informatie uit het onderhoud en facility management gebruikt Vanhout bovendien om zijn volgende gebouwen beter te maken.

Een paar voorbeelden uit de groep:

  • Publieke zwembaden. Vanhout is een van de twee grote spelers in Vlaanderen die zwembadcomplexen ontwerpt, bouwt, financiert, uitbaat en er het energiebeheer van doet.
  • BEO-velden. Met deze vorm van geothermie haal je warmte en koude uit de grond om gebouwen te verwarmen en te koelen.
  • ESCO's. Vanhout investeert zelf in duurzame installaties (BEO-veld, warmtepompen, zonnepanelen), en de bewoners betalen een maandelijks abonnement voor warmte en koeling, gespreid over 25 à 30 jaar. Is het te warm of te koud, dan is het Vanhout die moet ingrijpen.

Wat crisissen leerden over contracten

Covid legde werven stil, maar de Oekraïnecrisis was voor de bouw nog zwaarder. Bouw- en energieprijzen schoten de hoogte in, en de klassieke prijsherziening, waarmee je toekomstige prijsstijgingen kon inschatten en afkopen, werkte niet meer. Dat leidde tot grote discussies met opdrachtgevers, die ook geen oneindige budgetten hebben.

De les volgens Lenaerts: maak vooraf duidelijke afspraken over wie welk risico draagt, en voer daar een open gesprek over met je opdrachtgever. "Misschien hebben we in het verleden te veel risico's naar ons toegetrokken." Ook strategisch koos de groep na een moeilijke periode met rode cijfers voor focus: choose better, execute better. Dat betekent ook nee durven zeggen tegen projecten en activiteiten die geen waarde toevoegen, geïnspireerd op het Pareto-principe.

Vier trends die de bouw de komende tien jaar bepalen

Wie over tien jaar nog meespeelt in de Belgische bouw- en vastgoedsector? Volgens Lenaerts de bedrijven die inzetten op deze vier trends, en die wendbaar genoeg blijven om op een snel veranderende markt in te spelen:

  1. Geïndustrialiseerd bouwen, om faalkosten te verminderen en het tekort aan vakmensen op te vangen.
  2. De energietransitie. Veel appartementsgebouwen van dertig, veertig jaar oud voldoen niet meer aan de huidige normen. Ze renoveren is een enorme uitdaging, zeker met een vereniging van mede-eigenaars waarin niet iedereen kan of wil betalen.
  3. Digitale transformatie. "We moeten het echt omarmen, er geen schrik van hebben. Het gaat ons niet vervangen." AI kan bijvoorbeeld lastenboeken interpreteren en teksten screenen, werk dat vandaag nog manueel in een Excel-sheet gebeurt.
  4. Human capital. Jongere generaties kijken anders naar werk en hechten meer belang aan de balans tussen werk en privé. In een sector waar mensen de ene week in Bredene en de volgende in Maaseik werken, is dat een echte uitdaging.

Wat betekent dit voor wie gebouwen beheert?

Het gesprek met Bert Lenaerts maakt een paar dingen duidelijk:

  • Onderhoud is geen nagedachte. De beste bouwbeslissingen worden genomen door wie weet wat een gebouw kost over zijn hele levensduur.
  • Data uit het beheer maakt gebouwen beter. Wie onderhoud, storingen en kosten goed opvolgt, weet welke keuzes in het ontwerp lonen en welke niet.
  • Digitaliseren is geen keuze meer. Processen die vandaag nog op papier, via mail of in Excel lopen, worden de komende jaren de uitzondering.

Beheert u gebouwen en wilt u grip op onderhoud, assets, documenten en compliance, zodat u uw beslissingen baseert op de echte kosten van uw gebouwen? FixForm helpt vastgoedbeheerders om hun gebouwen in perfecte staat te houden, met reactief en preventief onderhoud in één platform. Neem contact met ons op en we bekijken samen hoe dat er voor uw gebouwen uitziet.