En Belgique, la construction représente quelque 100 milliards d’euros par an, soit plus de 5 % de notre PIB. Pourtant, nous construisons encore en grande partie comme il y a cent ans : chaque bâtiment est un prototype, réalisé sur un chantier et à la merci de la météo.

Peut-on faire autrement ? Bert Lenaerts en est convaincu. Il a commencé chez Vanhout en 1994, jeune ingénieur civil, comme chef de projet. Aujourd’hui, il est CEO du groupe Vanhout, qui fait partie de BESIX, la plus grande entreprise de construction du pays. Dans notre podcast Bakstenen en Boterhammen (Briques et tartines), il explique à Edward Boete, CEO de FixForm, pourquoi la construction doit s’industrialiser, et pourquoi on ne construit bien que lorsqu’on sait ce que coûtera la maintenance.

« Tout ce que l’on fait sur un chantier est déficitaire »

C’est une phrase qui marque. Bert Lenaerts reconnaît d’emblée qu’il exagère volontairement pour faire passer son message, mais le message est sérieux. Le processus de construction reste en grande partie artisanal : brique par brique, sur chantier, par des professionnels de plus en plus difficiles à trouver.

Les chiffres sont éloquents. Selon des études, le coût total de non-qualité dans le processus de construction, de la conception à la réception et même à la maintenance, atteint jusqu’à 15 % de la valeur. « Quand on sait que les entreprises de construction terminent l’année avec une marge nette de 2 à 3 %, il reste énormément de potentiel. »

Sa solution : déplacer un maximum d’activités vers un environnement de production contrôlé, et se limiter à l’assemblage sur le chantier. Une usine ne craint ni la pluie, ni le vent, ni le gel, et un processus standardisé produit moins d’erreurs.

Construire comme une voiture, choisir comme chez IKEA

Bert Lenaerts s’inspire d’autres secteurs. Une voiture sort d’une chaîne de production industrialisée et pose rarement problème, alors qu’elle roule par tous les temps. Et celui qui compose sa cuisine chez IKEA se sent libre de ses choix, alors qu’il choisit en réalité dans une base de données d’éléments standard.

Vanhout applique ce principe chez Circl, une filiale qui construit des logements pour des particuliers et des investisseurs. Le concept repose sur :

  • des éléments 2D pour les murs, les planchers et les toitures. Ils sont standardisés, mais leurs dimensions sont flexibles, de sorte que les logements restent variés.
  • des éléments 3D comme la cage d’escalier et un module technique qui regroupe toutes les installations. Ce module est placé dans le logement en plug-and-play.

Le module technique, en particulier, est une idée astucieuse. « Dans une maison classique, le local technique est une fourmilière d’activités », explique Bert Lenaerts. Différents corps de métier s’y succèdent, souvent sans grand respect pour le travail des autres. Un module standard sorti d’usine règle ce problème d’un seul coup.

Résultat : une maison est montée en 9 à 12 semaines, et l’ensemble du trajet, de la première pierre à la réception, prend 3 à 4 mois. Une maison classique demande facilement un an. Une maison Circl n’est pas encore moins chère, reconnaît honnêtement Bert Lenaerts, mais elle offre davantage de valeur : des matériaux de qualité, un niveau E négatif (la performance énergétique en Flandre) et un processus dont les coûts de non-qualité ont été éliminés autant que possible. Même la façade en briques, à laquelle le Belge « né avec une brique dans le ventre » reste attaché, est maçonnée par un robot.

Combien de temps faudra-t-il avant que la construction modulaire devienne la norme en Belgique ? Bert Lenaerts l’estime à vingt ans. Un secteur qui compte autant d’acteurs connaît forcément une certaine inertie. Mais techniquement, jusqu’à 80 % d’un bâtiment peut déjà être fabriqué hors chantier aujourd’hui.

Pourquoi un entrepreneur s’occupe aussi de la maintenance

Il y a vingt ans, Vanhout était un pur entrepreneur de construction. Aujourd’hui, le groupe couvre toute la chaîne de valeur : concevoir, construire, financer, entretenir et exploiter (design, build, finance, maintain, operate). C’est un choix délibéré, et Bert Lenaerts en résume la raison en une question :

« Comment peut-on bien construire quelque chose si l’on ne sait pas ce que coûte l’entretien d’un bâtiment ? »

Celui qui se contente de construire pense à court terme et opte vite pour la solution la moins chère, puisqu’après la réception, il est parti. Celui qui doit aussi entretenir et exploiter le bâtiment raisonne en coût total de possession. On ose alors investir dans des techniques durables, parce qu’on en récolte soi-même les fruits. Vanhout utilise en outre les informations issues de la maintenance et du facility management pour améliorer ses prochains bâtiments.

Quelques exemples au sein du groupe :

  • Les piscines publiques. Vanhout est l’un des deux grands acteurs en Flandre qui conçoivent, construisent, financent et exploitent des complexes de piscines, et en assurent la gestion énergétique.
  • Les champs BEO. Cette forme de géothermie (stockage d’énergie thermique par forage) permet de puiser la chaleur et le froid dans le sol pour chauffer et refroidir des bâtiments.
  • Les ESCO. Vanhout investit lui-même dans des installations durables (champ BEO, pompes à chaleur, panneaux solaires), et les habitants paient un abonnement mensuel pour le chauffage et le refroidissement, réparti sur 25 à 30 ans. S’il fait trop chaud ou trop froid, c’est Vanhout qui doit intervenir.

Ce que les crises ont appris sur les contrats

Le Covid a mis les chantiers à l’arrêt, mais la crise ukrainienne a frappé la construction encore plus durement. Les prix de la construction et de l’énergie se sont envolés, et la révision de prix classique, qui permettait d’estimer et de racheter les hausses de prix futures, ne fonctionnait plus. Cela a donné lieu à de grandes discussions avec les maîtres d’ouvrage, qui n’ont pas non plus des budgets illimités.

La leçon selon Bert Lenaerts : convenir à l’avance de qui porte quel risque, et en parler ouvertement avec son maître d’ouvrage. « Nous avons peut-être, par le passé, pris trop de risques à notre charge. » Sur le plan stratégique aussi, après une période difficile dans le rouge, le groupe a choisi de se concentrer : choose better, execute better. Cela implique aussi d’oser dire non aux projets et aux activités qui n’apportent pas de valeur, en s’inspirant du principe de Pareto.

Quatre tendances qui façonneront la construction ces dix prochaines années

Qui sera encore dans la course dans le secteur belge de la construction et de l’immobilier dans dix ans ? Selon Bert Lenaerts, les entreprises qui misent sur ces quatre tendances, et qui restent assez agiles pour s’adapter à un marché en évolution rapide :

  1. La construction industrialisée, pour réduire les coûts de non-qualité et faire face à la pénurie de main-d’œuvre qualifiée.
  2. La transition énergétique. De nombreux immeubles à appartements de trente ou quarante ans ne répondent plus aux normes actuelles. Les rénover est un défi énorme, surtout avec une association de copropriétaires dans laquelle tout le monde ne peut pas ou ne veut pas payer.
  3. La transformation numérique. « Nous devons vraiment l’embrasser, sans en avoir peur. Elle ne va pas nous remplacer. » L’IA peut par exemple interpréter des cahiers des charges et analyser des textes, un travail qui se fait encore aujourd’hui à la main dans un fichier Excel.
  4. Le capital humain. Les jeunes générations voient le travail autrement et accordent plus d’importance à l’équilibre entre vie professionnelle et vie privée. Dans un secteur où l’on travaille une semaine à Bredene et la suivante à Maaseik, aux deux extrémités de la Flandre, c’est un véritable défi.

Qu’est-ce que cela signifie pour ceux qui gèrent des bâtiments ?

L’entretien avec Bert Lenaerts met plusieurs choses en évidence :

  • La maintenance n’est pas une réflexion après coup. Les meilleures décisions de construction sont prises par ceux qui savent ce que coûte un bâtiment sur toute sa durée de vie.
  • Les données de gestion améliorent les bâtiments. Celui qui suit de près la maintenance, les pannes et les coûts sait quels choix de conception sont rentables et lesquels ne le sont pas.
  • Le numérique n’est plus une option. Les processus qui passent encore aujourd’hui par le papier, l’e-mail ou Excel deviendront l’exception dans les années à venir.

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